坂田5年規劃：十大舊改+地鐵33號線(xiàn)布局，坂崗科技城投資超1000億

　　華為全球總部所在的坂田北片區坂雪崗科技城，可謂是坂田乃至龍崗的最重磅項目打造華為全球財務(wù)中心、全球業(yè)務(wù)管理中心、投資管理中心、芯片設計中心、創(chuàng )新與研發(fā)中心、軟件平臺及各類(lèi)尖端技術(shù)儲備研究中心。

　　作為深圳市推進(jìn)“東進(jìn)戰略”的關(guān)鍵性節點(diǎn)，同樣也是深圳“十三五”規劃中產(chǎn)業(yè)提升行動(dòng)中的6大重大產(chǎn)業(yè)平臺之首 。

　　圖片來(lái)源：深圳規土委官網(wǎng)

　　坂雪崗科技城位于坂田街道，包括華為及其周邊區域共28平方公里。以華為基地為核心，重點(diǎn)發(fā)展現代通信技術(shù)、新型顯示、云計算、下一代互聯(lián)網(wǎng)、高端生產(chǎn)性服務(wù)和高標準、高品質(zhì)城市公共服務(wù)等，打造成為國際知名的通訊技術(shù)與計算機技術(shù)研發(fā)和總部為主導的綜合性新城區。

　　1坂田片區情況

　　坂田地處羅湖、福田、龍華的交界處，位置優(yōu)勢不需多言。雖然坂田屬于龍崗區，卻由于位置關(guān)系往往跟龍華“捆綁”在一起。

　　于坂田而言，華為無(wú)疑是拉動(dòng)片區發(fā)展的核心因素。然而2015年華為科技城改名為坂田北區，即現在的坂雪崗科技城，隨后又傳聞“華為要搬離深圳”。對于坂田來(lái)說(shuō)，這簡(jiǎn)直是就打擊。

　　好在“華為要跑”的傳聞早已塵埃落地，雖然研發(fā)部門(mén)搬遷，但全球總部基地依然在深圳、在坂田。據每經(jīng)報道，將來(lái)賺錢(qián)的終端部門(mén)會(huì )搬進(jìn)總部 。

　　2片區定位

　　通常，我們以布龍路為界，將坂田分為南、北兩個(gè)片區。根據深圳市規劃和國土資源委員會(huì )早年公布的法定圖則，坂田南和坂田北片區有著(zhù)不同的發(fā)展目標和功能。

　　坂田南：人居片區，交通便利配套完善

　　要建設的是交通條件便利、配套設施完備、環(huán)境優(yōu)美的居住地區，為福田中心區、龍華二線(xiàn)拓展區以及華為-富士康高新科技園服務(wù)。

　　片區功能以居住為主，兼有少量產(chǎn)業(yè)功能，在城市空間形態(tài)控制方面會(huì )強化現狀山體、水體景觀(guān)，強化生活居住配套服務(wù)區氛圍，塑造宜人的人居環(huán)境。

　　坂田北：綜合性新城

　　要建設的是以國際知名的通信技術(shù)與計算機技術(shù)的研發(fā)和總部為主導功能的綜合性新城區。

　　發(fā)展目標是建立產(chǎn)城互動(dòng)的空間格局，提供高品質(zhì)、高標準的城市服務(wù)和居住配套;提供高品質(zhì)的、促進(jìn)交流的城市空間環(huán)境;支持地區產(chǎn)業(yè)向研發(fā)和總部管理功能的高端化發(fā)展。

　　3片區舊改

　　目前批售的舊改項目已有數十個(gè)。

　　其中最大的項目是坂田北的坂雪崗科技城，5年計劃投資超1000億元，推動(dòng)建設55個(gè)項目 。

　　根據官方信息，坂雪崗科技城總規劃面積22.18平方公里(擬將坂田南片區10.88平方公里納入，納入后總面積 33.06 平方公里 )。

　　△坂雪崗科技城規劃圖集

　　據悉，未來(lái)5年，坂田街道將推進(jìn)天安云谷等9個(gè)已立項已動(dòng)工的城市更新項目的建設，完善坂雪崗科技城6個(gè)已立項未動(dòng)工項目的前期工作，將建成住宅面積約153萬(wàn)平方米，研發(fā)辦公面積約85萬(wàn)平方米。

　　將依次推動(dòng)坂雪崗科技城DY06、DY11、DY05、DY10、DY08、DY03、大丹工業(yè)園、吉通工業(yè)園及坂田南片區新利廠(chǎng)、駿泰工業(yè)園、喜來(lái)樂(lè )工業(yè)園、歐威爾空調廠(chǎng)、GX02馬蹄山竹山工業(yè)園等17個(gè)立項項目，總投資超1000億元。將為片區居民提供4所54班九年一貫制學(xué)校、1所18班小學(xué)、7所18班幼兒園、3所12班幼兒園和6班幼兒園等教育設施。

　　坂田南片區則主要以住宅為主 ，現有多個(gè)舊改項目已入市或即將入市，包括新圍仔舊改(諾德中央道)、榮興工業(yè)園舊改(德潤榮君府)、雅寶工業(yè)城舊改(星河銀湖谷)、儒駿城立方、碧桂園榮匯、大光勘舊改(大族云峰)等，為市場(chǎng)注入了一大批高品質(zhì)的住宅小區。

　　4交通規劃

　　軌道交通方面現已有5號線(xiàn)從布龍路通過(guò)，設五和、坂田、楊美3個(gè)站點(diǎn)和2020年已開(kāi)通的地鐵10號線(xiàn)“坂田北”站(南起福田口岸站、北至平湖中心站，直接連通福田、龍華和龍崗 ，是支撐中部轉型升級的重要客運通道，共設站24個(gè))，大大緩解了5號線(xiàn)的擁堵和便利性。

　　坂銀通道

　　坂銀通道是位于深圳中部發(fā)展軸皇崗路及清平快速之間的城市主干道，是坂田與華強、上步片區之間的快速公交聯(lián)系主通道 ，建成后將分擔原梅林、清平等二線(xiàn)關(guān)口公交壓力。

　　根據最新消息，坂銀通道已在2019年完工通車(chē) ，坂田到福田中心區的時(shí)間可縮短至12分鐘 。對于坂田南片區而言，無(wú)疑可享受到直接的利好。

　　坂田北第一大舊改：天安云谷六期

　　天安云谷致力于發(fā)展以云計算、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)為代表的新興產(chǎn)業(yè)及相關(guān)聯(lián)的現代服務(wù)業(yè)，是深圳首個(gè)與“云谷”稱(chēng)謂相符的現代都市產(chǎn)城社區和智慧園區。

　　天安云谷是當下坂田最大的綜合體項目，總占地面積約76萬(wàn)平，總建筑面積約289萬(wàn)平。按照相關(guān)規劃，天安云谷是深圳市華為科技城片區內的城市更新示范項目，被列為深圳市十二五標志性重大建設項目之一。

　　天安云谷占地76萬(wàn)㎡，總建筑面積289萬(wàn)㎡，是以云計算、大數據思想規劃，并強調“共享、協(xié)作、開(kāi)放”以人為核心的產(chǎn)城社區。 天安云谷結合土地集約利用和功能復合高效的思路，不僅規劃了產(chǎn)業(yè)研發(fā)、居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè )、酒店、教育等城市基本功能，還建設了公園、云平臺、跑步綠道、文化活動(dòng)中心等必要的開(kāi)放空間。有效提升人才與創(chuàng )業(yè)人群的工作與生活體驗，創(chuàng )造了人才、企業(yè)、商家、等各種服務(wù)機構之間相互關(guān)聯(lián)。 與此同時(shí)，以SMAC等新一代信息化技術(shù)的應用優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的分工與交換，構建O2O社區整體在線(xiàn)智慧園區資源與服務(wù)平臺，打造線(xiàn)上線(xiàn)下相結合的創(chuàng )新園區。

　　坂田北第二大舊改：（富豪山莊）

　　龍崗區坂田街道富豪山莊舊住宅區城市更新單元規劃項目于2018年4月被列入《2018年龍崗區城市更新單元計劃第三批計劃》 ，申報主體為坂田街道辦。

　　富豪山莊于1995年建成，占地約2萬(wàn)㎡，總建筑面積2.6萬(wàn)㎡，共有74套房，其中44套84-115㎡，30套247-351㎡別墅。富豪山莊是深圳最早的別墅區之一，在坂田地鐵口，地段優(yōu)，屬于低密度商品房小區。

　　項目位于坂田街道布龍公路和坂雪崗大道交匯處東南側，連接地鐵5號線(xiàn)坂田站。項目拆除范圍用地面積19228.6㎡ ，開(kāi)發(fā)建設用地面積12498.6㎡ ，規劃容積104560㎡ ，規劃容積率8.4 。

　　根據規劃公示，其中：住宅47780㎡ (含出租型人才住房9080㎡)，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑49730㎡ (含母嬰室100㎡)，公共配套設施(含地下)7050㎡ (含1所6班幼兒園1800㎡，占地面積1800㎡;社區管理用房300㎡;社區警務(wù)室50㎡;便民服務(wù)站400㎡;社區健康服務(wù)中心1000㎡;社區老年人日間照料中心750㎡;社區級公共配套用房1750㎡;文化活動(dòng)室1000㎡)。另配建社區體育活動(dòng)場(chǎng)地占地面積1500㎡，公共停車(chē)位30個(gè)。

　　坂田南第一大舊改：坂田第三工業(yè)區（桑泰集團）

　　桑泰集團 開(kāi)發(fā)：坂田第三工業(yè)區舊改，總建面88萬(wàn)平，規劃有15棟住宅、4棟商業(yè)、一所18班幼兒園、一所54班九年一貫制學(xué)校，未來(lái)商業(yè)會(huì )和地鐵有連廊連接。

　　目前桑泰集團在坂田已經(jīng)開(kāi)設了城市更新辦公室，放置了沙盤(pán)模型圖 。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　現狀模型圖

　　沙盤(pán)效果圖

　　桑泰城市更新辦公室工作人員口中了解到，目前已經(jīng)簽約90%了 ，按1：1賠償，如果進(jìn)行順利的話(huà)，今年下半年有機會(huì )開(kāi)拆 。

　　1桑泰自然村舊改總建面180萬(wàn)平，目前已經(jīng)立項，過(guò)專(zhuān)規階段

　　除了第三工業(yè)區舊改之外，馬路對面桑泰還有一個(gè)大舊改，自然村舊改。

　　項目位于深圳市龍崗坂田中心地區，吉華路北側，占地面積約39.2萬(wàn)平方米，規劃建筑面積約180萬(wàn)平方米 ，項目配有二所18班幼兒園、一所36班小學(xué)、一所18班中學(xué) 及體育、綠地、文化、郵政等公共配套設施。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　目前桑泰自然村城市更新辦公室已經(jīng)開(kāi)設了，據現場(chǎng)工作人員介紹，目前自然村這邊還在前期確權工作，動(dòng)工不會(huì )那么快。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　下面是桑泰集團官網(wǎng)上發(fā)布的項目規劃效果圖

　　項目規劃效果圖

　　從圖中規劃可以看出，項目業(yè)態(tài)比較豐富，涵蓋商業(yè)、辦公、文化中心、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。

　　等到兩個(gè)舊改區域都改造完成，和佳華領(lǐng)匯廣場(chǎng)、信義嘉御山連成一片，坂田中的格局將得到很大的改善，煥然一新。

　　目前地鐵10號線(xiàn)開(kāi)通，然而坂田北站只有2個(gè)地鐵口，放在全市來(lái)看都是罕見(jiàn)的 ，目前那一片農民房比較多，環(huán)境比較差。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　2總建面88萬(wàn)平，規劃15棟住宅、4棟商業(yè)，建坂田小學(xué)初中部

　　桑泰坂田第三工業(yè)區舊改位于龍崗坂田中心區，吉華路南側，占地面積約15.1萬(wàn)平方米 ，建設用地面積約13.3萬(wàn)平方米，規劃建筑面積約88萬(wàn)平方米 ，擬分二期進(jìn)行建設。

　　項目配有一所18班幼兒園、一所54班九年一貫制學(xué)校 及體育、綠地、文化、郵政等公共配套設施，項目已通過(guò)計劃立項。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　據悉，坂田街道5年將投資超1000億，推動(dòng)建設55個(gè)項目，推進(jìn)天安云谷等9個(gè)已立項已動(dòng)工的城市更新項目的建設，完善坂雪崗科技城6個(gè)已立項未動(dòng)工項目的前期工作，將建成住宅面積約153萬(wàn)平方米，研發(fā)辦公面積約85萬(wàn)平方米。

　　坂田第三工業(yè)區舊改就是坂雪崗科技城其中的一個(gè)項目。

　　坂田小學(xué)實(shí)拍圖

　　目前已經(jīng)簽約了一半，如果進(jìn)行順利的話(huà)，下半年有機會(huì )開(kāi)拆，住宅的拆遷戶(hù)難度都不太大，主要是廠(chǎng)房遷拆困難一點(diǎn)。

　　來(lái)源：桑泰集團官網(wǎng)

　　項目效果圖

　　在現場(chǎng)看到，整個(gè)舊改區域很多樓房都寫(xiě)了拆，一些樓棟已經(jīng)搬空，去年營(yíng)業(yè)的商鋪，今年很多已經(jīng)關(guān)掉了。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　現場(chǎng)拉了一些舊改的橫幅，“省政府71文件規定，簽約三分之二后可由政府征收 ”。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　項目未來(lái)商業(yè)的位置就是目前郵局的位置，未來(lái)4個(gè)商業(yè)片區會(huì )建連廊連起來(lái)，還會(huì )有連廊和地鐵10號線(xiàn)坂田北站A口串聯(lián) 。

　　現場(chǎng)實(shí)拍圖

　　其實(shí)整個(gè)舊改桑泰集團2013年就上報計劃了，之前原本規劃是2015年建成，然而作為坂田最難啃的骨頭，遲遲未動(dòng)工。

　　整整7年，項目才開(kāi)始有點(diǎn)音信，據工作人員介紹，只要談成開(kāi)建，房子3年就能建好。

　　項目門(mén)口的公交站原來(lái)叫坂田路口西，最近十一看改成了坂雪崗路口，大概是為了整個(gè)坂雪崗科技城未來(lái)的建設改的名。

　　2025年地鐵33號線(xiàn)（深大城軌）規劃：

　　33號線(xiàn)連接機場(chǎng)、市內二三圈層城市中心及關(guān)鍵功能節點(diǎn)，預留延伸至中山、惠州條件。主要承擔機場(chǎng)快線(xiàn)、東西向市域快線(xiàn)、大鵬半島旅游快線(xiàn)，以及大灣區的城際服務(wù)功能。

　　1、城際服務(wù)功能：線(xiàn)路實(shí)現深圳向西跨珠江與中山、向東與惠州的聯(lián)系，并與南北向所有城際線(xiàn)路換乘， 承擔構筑城際線(xiàn)網(wǎng)、發(fā)揮深圳粵港澳大灣區核心引擎功能，構筑互聯(lián)互通的城際線(xiàn)網(wǎng)實(shí)現灣區內部的直達聯(lián)系。

　　2、機場(chǎng)快線(xiàn)功能：線(xiàn)路連接機場(chǎng)與龍華、坂田、東部中心、大鵬，并與南北向多條線(xiàn)路換乘， 承擔二、三圈層中部和東部地區機場(chǎng)快線(xiàn)功能?？紤]空間距離、出行需求等因素，需實(shí)現坪山至機場(chǎng)40分鐘，大鵬至機場(chǎng)1小時(shí)通達。

　　33號線(xiàn)在中段包括龍華、龍崗段，其中龍崗段白坭坑站(18、21號線(xiàn))、大運站(3、14、16號線(xiàn))、坪山站(16、23號線(xiàn)、虎龍城際)為錨固點(diǎn);

　　3、規劃思路：

　　城市規劃協(xié)調： 平衡服務(wù)人口崗位更為密集的都市核心區與帶動(dòng)城市新發(fā)展地區;

　　城際線(xiàn)網(wǎng)效益： 打造城際鐵路互聯(lián)互通樞紐，實(shí)現城際線(xiàn)網(wǎng)效益最大化;

　　機場(chǎng)快線(xiàn)功能： 線(xiàn)路直接覆蓋機場(chǎng)客流更為密集地區，發(fā)揮機場(chǎng)快線(xiàn)功能;

　　城市軌道銜接： 城際、城市軌道均衡布局，并構筑樞紐，擴大服務(wù)范圍

　　4、中段線(xiàn)站位方案：

　　方案一(布龍路通道方案)： 考慮線(xiàn)路直接服務(wù)城市核心區、與深惠城際互聯(lián)互通、加強城市軌道接駁，規劃33號線(xiàn)沿布龍路布設。設龍勝站(換乘4、6號線(xiàn))、五和站(換乘5、10、深惠城際、深廣中軸城際)，石巖-大運段長(cháng)度25.5Km。

　　該方案串聯(lián)龍華現代商貿區、北站商務(wù)中心、坂雪崗科技城等人口密集區，合計覆蓋人口崗位約186萬(wàn)，有利于發(fā)揮機場(chǎng)快線(xiàn)功能。此外該方案龍勝、五和站能與4、5、6、10號線(xiàn)4條現狀或即將開(kāi)通線(xiàn)路銜接，并與深惠在五和站構成互聯(lián)互通，進(jìn)一步擴大33號線(xiàn)服務(wù)能力，唯一缺點(diǎn)是線(xiàn)路在龍勝與五和站前后區間存在約25萬(wàn)m2的拆遷量。

　　方案二(環(huán)觀(guān)南路通道方案)： 重點(diǎn)考慮軌道帶動(dòng)鷺湖科技文化片區及大浪時(shí)尚小鎮發(fā)展，提出環(huán)觀(guān)南路通道方案。設大浪站(25號 線(xiàn))、鷺湖中心站(18、22、中軸城際)，石巖-大運段長(cháng)度 25.2公里

　　-該方案覆蓋大浪時(shí)尚小鎮、鷺湖文化科技中心等片區，合計覆蓋人口崗

　　位約69萬(wàn)，能有效帶動(dòng)新區發(fā)展。但線(xiàn)路與深惠城際無(wú)換乘，無(wú)法實(shí)現

　　龍崗與機場(chǎng)、坪山與前海南山快速聯(lián)系。此外線(xiàn)路在大浪站和鷺湖中心

　　站銜接的18、22、25號線(xiàn)均未納入建設規劃，近期33號線(xiàn)無(wú)軌道線(xiàn)路

　　接駁，難以發(fā)揮服務(wù)效益。