中國宏觀(guān)經(jīng)濟預測報告

　　跟據國家信息中心的經(jīng)濟預測報告，2007年中國的經(jīng)濟將穩中趨穩，其GDP增長(cháng)為9.5%，固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)20%。因此，明年的宏觀(guān)經(jīng)濟政策將穩中偏緊，并繼續以抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)為核心，進(jìn)一步鞏固2006年宏觀(guān)調控的成果。如果宏觀(guān)調控能夠把握住國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之主線(xiàn)，其他問(wèn)題也就會(huì )迎刃而解。因為就目前經(jīng)濟形勢來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是國內宏觀(guān)調控關(guān)鍵所在。

　　市場(chǎng)走向是多方力量博弈的結果。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性，政策影響的力量應該會(huì )更大一些。近幾年來(lái)，國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控持續不斷。特別是2006更是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)政策出臺最多的一年，有國六條、國六條細則，有征收二手房交易所得稅的、限制外資進(jìn)入的、有土地宏觀(guān)調控與管理、銀行信貸政策等，可以說(shuō)，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面都有新規定出來(lái)。但我們政策的出發(fā)點(diǎn)是為了穩定房?jì)r(jià)，實(shí)際上為國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔保，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就很難向下調整。因為，在市場(chǎng)經(jīng)濟中，房?jì)r(jià)的變化應該由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定而不是由政府的政策來(lái)穩定。這幾年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jì)r(jià)為什么會(huì )越是調控越是上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔保有關(guān)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信息的不真實(shí)特別是價(jià)格信息的不真實(shí)使決策者對市場(chǎng)的判斷產(chǎn)生偏差，因此而出臺的政策也就出現偏差。在任何市場(chǎng)體系中，價(jià)格是市場(chǎng)最為核心的信息。它既反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的信息，也反映了市場(chǎng)的運作機制及市場(chǎng)當事人的利益關(guān)系。目前房?jì)r(jià)統計指標體系是以各地方一手房的平均房?jì)r(jià)來(lái)計算的。這種平均房?jì)r(jià)不科學(xué)也不規范，因為用一手房不同的產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格比較是無(wú)法來(lái)確定這些產(chǎn)品漲跌的，而且也容易為各地方政府來(lái)操縱當地房?jì)r(jià)變化。從市場(chǎng)的意義上說(shuō)，用一個(gè)地方不同時(shí)期的一手房平均房?jì)r(jià)作比較，其實(shí)是在用不同的東西在比較，不一樣東西不一樣的價(jià)格如何來(lái)確定其是漲是跌呢？只有二手房市場(chǎng)價(jià)格的變化，同一東西在不同時(shí)期表現為不同的價(jià)格，這才能反映房?jì)r(jià)的漲跌。

　　還有，這個(gè)價(jià)格是一個(gè)地方一手房的平均價(jià)格，而一手房的開(kāi)盤(pán)多少、什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)又基本上掌握在地方房管部門(mén)手上，房?jì)r(jià)在當地政府手中就可以根據中央政府的需要來(lái)操縱自如了。比如，當當地房?jì)r(jià)高了可以多開(kāi)盤(pán)一些遠郊的房子把整個(gè)當地房?jì)r(jià)拉低；如果當地房?jì)r(jià)低了，就多開(kāi)盤(pán)一些城市中心的樓盤(pán)來(lái)抬高當地平均房?jì)r(jià)。

　　我們可以從這幾年國內房?jì)r(jià)上漲幅度來(lái)看（國家統計局的數據），多數地方每年房?jì)r(jià)上漲都不會(huì )超過(guò)10%，如從1999-2004年5年全國平均房?jì)r(jià)累計上漲僅19.3%，每年不會(huì )超過(guò)4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。如果國內的房?jì)r(jià)真是這樣一個(gè)漲幅，那么國內居民可支配收入的上漲幅度遠遠超過(guò)這樣一個(gè)上漲的幅度。在這種情況下，政府對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控不是多此一舉嗎？

　　事實(shí)上，幾年來(lái)中央政府對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，問(wèn)題就在于實(shí)際的房?jì)r(jià)上漲得離譜了。比如，2006年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控后，國內房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整體房?jì)r(jià)同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個(gè)區域的住房?jì)r(jià)格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區漲幅高達156%。這種房?jì)r(jià)飚升已經(jīng)開(kāi)始蔓延到全國，即使在一些邊遠省份的縣城也是如此。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，1-9月完成投資額1.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，高于2005年19.8%的4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資同比增長(cháng)29.5%，比上年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長(cháng)已經(jīng)從以往的東部沿海及特大城市向內地二線(xiàn)以下的城市轉移。比如2006年1-10月份東部、中部、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)分別為19.3%、34.2%、33.4%，即東部房地產(chǎn)投資增長(cháng)不僅不減，反而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱已經(jīng)由東部向中西部或全國蔓延，國內經(jīng)濟投資過(guò)熱要想降下來(lái)是不容易了。

　　2006年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金20592億元，同比增長(cháng)幅度29.2%，資金總額同比增長(cháng)了4652億元。而2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(cháng)最快的有國內銀行貸款，同比增長(cháng)為46%（2005年同比增長(cháng)為15.%），金額同比增長(cháng)為1368億元；利用外資同比增長(cháng)為39.2%（2005年同比增長(cháng)為24.3%），金額同比增長(cháng)為81億元,其中外商直接投資同比增長(cháng)為73.3%（2005年同比增長(cháng)為24.3%），金額同比增長(cháng)為90億元；自有資金同比增長(cháng)為22.7%（2005年同比增長(cháng)為37.9%），遠遠低于2005年的增長(cháng)速度，金額同比增長(cháng)1249億元；其他資金來(lái)源同比增長(cháng)為26.8%（2005年同比增長(cháng)為13.6%），金額同比增長(cháng)為1968億元，其中定金及預收款（一般是指居民住房預售資金）同比增長(cháng)為-0.2%（2005年同比增長(cháng)為10.2%），金額同比增長(cháng)減少了12億元。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的快速增長(cháng)主要來(lái)源來(lái)看，主要表現以下幾個(gè)方面，一是國內銀行信貸，二是其他資金來(lái)源，三是利用外資。從上面的數據來(lái)看，2006年房地產(chǎn)利用外資增長(cháng)幅度是較快，但由于往年的基數小，利用外資增加金額的比重仍然十分微?。▋H占1.39%）。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(cháng)主要是銀行信貸及其他資金來(lái)源兩個(gè)方面。