深度解讀丨文旅商業(yè)街區遭遇瓶頸，貼合新消費需求的轉型機遇在哪里？

　　文旅商業(yè)街區，是近年來(lái)文旅項目開(kāi)發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)結構調整過(guò)程中的重要舉措之一，大部分城市都在文旅商業(yè)街區上發(fā)力，期望通過(guò)街區的改造提升，迭代升級，從而建立起城市新地標或打造新名片。問(wèn)題是，文旅商業(yè)街區如何面對未知的市場(chǎng)，承接快速更新的消費需求?在過(guò)去的幾年中，文旅商業(yè)街區的開(kāi)發(fā)運營(yíng)有哪些雷池?或許我們可以從文旅商街的過(guò)去、現在和未來(lái)的發(fā)展中找到答案。

　　隨著(zhù)旅游市場(chǎng)的逐漸興旺，文旅商業(yè)街區也隨之興起。與傳統商業(yè)街千篇一律的繁華景象不同，文旅商街更注重文化融合，旅游屬性更加明顯 ，一般位于城市旅游富集區或城市文化特色突出的傳統街區，注重主題化、體驗化和城市文化內涵的挖掘 。

　　從布局情況來(lái)看，文旅商街主要集中在一二線(xiàn)城市 ，這樣的分布與城市經(jīng)濟發(fā)展水平、歷史文化底蘊、人口密度等因素密不可分，在多種因素的影響及推動(dòng)下，文旅商街也逐步發(fā)展成為一座城市的核心吸引物，即“城市靈魂”所在。

　　文旅商街之痛：留不住人也留不住錢(qián)

　　如今，除了各級城市大力推動(dòng)文旅商街的開(kāi)發(fā)外，各個(gè)文旅目的地也將文旅商街做為剛需配套業(yè)態(tài)，以期帶動(dòng)項目的二消增長(cháng)?，F在的文旅商業(yè)街區就像各類(lèi)古鎮、小鎮一樣，有些過(guò)剩的現象，數量是絕對夠了，但是都好像啟動(dòng)了基因復制模式“中國文旅一盤(pán)棋，文旅商街一家親”，這句話(huà)聽(tīng)起來(lái)很大氣，但其中卻透漏著(zhù)文旅商街的一縷縷悲哀之氣。

　　痛點(diǎn)一：

　　無(wú)管理 無(wú)把控

　　中國的文旅盤(pán)，很多從根本上都是房地產(chǎn)盤(pán)，賣(mài)房是第一要務(wù)。所以涉及到的商鋪，大多數都是直接銷(xiāo)售，所有商鋪都缺乏統一管理，往往由業(yè)主隨心所欲。最終就導致一個(gè)嚴重的問(wèn)題：一條街甚至一個(gè)古鎮，只賣(mài)那幾樣東西。直接結果就是，商戶(hù)掙不到錢(qián)，逐步商鋪流失，展現蕭條。

　　一些文旅商街在招商時(shí)可能會(huì )考慮到一些品類(lèi)的管控和商業(yè)設計，但是到了真正招商期，由于面臨招商不順的問(wèn)題，往往自亂陣腳，盲目招商，到最后只要有商家入駐就好，也不管什么品類(lèi)和質(zhì)量把控的事了。最終出現的結果就是，無(wú)管理、無(wú)把控，無(wú)論是展現形式還是產(chǎn)品質(zhì)量，都無(wú)法做到較好的狀態(tài)，最后也是被市場(chǎng)所遺棄。

　　痛點(diǎn)二：

　　傳統商業(yè)街過(guò)剩

　　社會(huì )的快速發(fā)展，讓各類(lèi)商業(yè)都野蠻成長(cháng)，供求關(guān)系也發(fā)生了天翻地覆的變化，大批商業(yè)過(guò)剩，購物方式的多樣化，給傳統商業(yè)帶來(lái)了挑戰。商街購物已經(jīng)不再是社會(huì )消費的剛需場(chǎng)景。但在這樣的大背景下，文旅商街卻逆勢而上，給中國的商街陣營(yíng)快速的招兵買(mǎi)馬。原以為文旅商街是不一樣的商街，但到最后才發(fā)現，傳統商街和文旅商街只是換了一個(gè)稱(chēng)呼而已，形成一個(gè)尷尬的局面。這種結果讓一大批資本血染紅海，或是讓一大批購房者開(kāi)啟了大放血的模式。

　　傳統商街已經(jīng)失去了對顧客的吸引力，文旅商街又再一次加入了傳統商街的陣營(yíng)，傳統商街的過(guò)剩已經(jīng)成為了定局。 把文旅商街硬生生玩成了傳統商街，這絕對是玩死的節奏，也玩出了目前文旅商街大片死氣的現狀。

　　痛點(diǎn)三：

　　缺行家 無(wú)參考

　　文旅行業(yè)到現在還算是一個(gè)新生行業(yè)，更多的都是披著(zhù)文旅外衣的房地產(chǎn)商，這種偽文旅也給整個(gè)文旅行業(yè)樹(shù)立了一個(gè)錯誤的航標。文旅行業(yè)的發(fā)展都在追隨著(zhù)偽文旅的航標在前赴后繼，也造就了目前文旅項目尸橫遍野的現狀。文旅行業(yè)的發(fā)展，雖然從業(yè)者很多，但是行家極少，因為所有的人都是在摸著(zhù)石頭過(guò)河。真正的文旅行家，在目前國內的人才市場(chǎng)中真的是鳳毛麟角。

　　中國的文旅產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展了幾年，但是真正成熟的發(fā)展模式還沒(méi)有出現，畢竟都是跟著(zhù)偽文旅的風(fēng)潮一路向前。所謂的經(jīng)典案例，也未必是案例，只能說(shuō)是個(gè)例、特例，而且這些個(gè)例都是無(wú)法復制和模仿。做文旅項目，我們學(xué)習的不是成功經(jīng)驗，更多的是失敗教訓。新文旅人，不要想著(zhù)去模仿別人的文旅盤(pán) ，因為你的未來(lái)絕對不是他的未來(lái)。

　　文旅商街的未來(lái)：破界融合追需求

　　文旅商街的未來(lái)，不是商業(yè)的未來(lái)，而是需求的未來(lái)。在國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，和文旅融合的背景下，文旅商街將面臨新的發(fā)展趨勢：

　　01

　　市場(chǎng)下沉，向三四線(xiàn)城市、縣鎮集聚

　　一方面，文旅商業(yè)街區并不是一個(gè)純文旅項目或者文旅配套，除了滿(mǎn)足游客需求，還需要滿(mǎn)足城市居民的休閑娛樂(lè )需求。 隨著(zhù)消費升級，下沉市場(chǎng)的消費水平也在快速增長(cháng)，換言之，三四線(xiàn)城市、縣鎮下沉市場(chǎng)的消費需求亟待滿(mǎn)足，文旅街區作為新的消費點(diǎn)將在下沉市場(chǎng)迸發(fā)生機。

　　另一方面，基于文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，文旅商街將進(jìn)一步完善旅游供給。 當前很多三四線(xiàn)城市的文旅產(chǎn)業(yè)依然過(guò)度依賴(lài)自然風(fēng)景名勝區、歷史文化遺產(chǎn)等資源稟賦，文旅商街可作為新的核心吸引物，很多城市也在做嘗試，通過(guò)改造提升或者新建開(kāi)發(fā)來(lái)打造文旅街區。

　　02

　　內容創(chuàng )新，主題化、特色化鮮明

　　文旅商街的發(fā)展未來(lái) ，絕對不是商業(yè)發(fā)展的未來(lái)，也不是單純場(chǎng)景的未來(lái)，而是內容的未來(lái) 。文旅商街的突破點(diǎn)就在于以前圈內認可常說(shuō)的商街景區化，但是在景區化的道路上，卻很少有人走出一條理想的道路，最后展現的更多的都是主題公園的街區巡游。文旅商街的未來(lái)絕對不是加什么?而是融什么?

　　文旅商業(yè)街區作為一個(gè)獨立的文旅產(chǎn)品，在面對客群快速迭代的消費需求時(shí)，主題化、特色化將會(huì )更加鮮明 ，因為缺乏特色的產(chǎn)品，注定難以實(shí)現差異化發(fā)展，被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險也更高。事實(shí)上，很多的文旅產(chǎn)品都在試圖發(fā)掘自身的特色，客群定位也需要更加精準，小而美的產(chǎn)品將更加符合文旅融合時(shí)代的發(fā)展趨勢 。

　　03

　　文化注入，文化與商業(yè)兼容

　　文旅盤(pán)中，文旅商街的定位一直都是配套設施。未來(lái)，文旅商街需要的不是商業(yè)本身，而是一種在基礎需求滿(mǎn)足的前提下，為游客提供更豐富的精神需求和文化體驗。 時(shí)代的改變，產(chǎn)品的升級，伴隨的還有游客需求的升級。深度體驗游時(shí)代，文旅商業(yè)需要更加注重主題文化的提煉和表達，才有可能真正抓住游客的心，激發(fā)游客消費的欲望。

　　文旅商街需要根據文化主題對街區動(dòng)線(xiàn)、場(chǎng)景設計、情景互動(dòng)、產(chǎn)品融合、核心吸引物、經(jīng)營(yíng)手法等各個(gè)方面進(jìn)行系統性的研究和創(chuàng )作。加強文化注入、文化表達和文化氛圍的營(yíng)造，使得文化與商業(yè)兼容，才能真正為文旅商街賦能。

　　結  語(yǔ)

　　文旅商業(yè)街目前仍處于陣痛期，但未來(lái)所產(chǎn)生的商業(yè)機會(huì )，卻是一個(gè)新的商業(yè)藍海。涉足文旅商街的藍海區域，需要融合破界融合，自帶內容的吸引核，并且不能脫離市場(chǎng)。文旅商街的破界，也是旅游的破界，打破傳統的固化思維，尋求更高層次的發(fā)展，才為市場(chǎng)提供更能滿(mǎn)足需求的產(chǎn)品。